Ev alırken deprem riski: hangi bilgiler kontrol edilmeli?

Önce adresi, parseli ve bağımsız bölümü eşleştirin

Satıcıdan taşınmazın tapu bilgilerini isteyin; ilçe, mahalle, ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgilerinin baktığınız evle eşleştiğini kontrol edin. Aynı sitedeki farklı bloklara ait belgeleri birbirinin yerine kullanmayın. Belgede eski adres varsa, mevcut adresle ilişkisini ilgili idareye sorun.

TKGM Parsel Sorgulama, parselin konumunu ve temel bilgilerini incelemek için bir başlangıçtır. Parsel görüntüsü, dairenin tüm hukuki veya teknik özelliklerini doğrulamaz. Tapu kayıtlarını paylaşma ve görüntüleme işlemlerini malikin katılımıyla, resmî kanallardan yürütün.

Ruhsat, iskan ve projeyi ayrı ayrı isteyin

Tek bir “bina evrakı” yerine belge adlarını açıkça yazın. Satıcıdaki kopyaların tarihi, numarası, kapsamı ve hangi bloğa ait olduğu okunabilmeli. Belediye arşivinden belge örneği alma koşulları için ilgili birime başvurun.

Karşıyaka Belediyesi'nin işlem açıklaması, yapı kullanma iznini arşiv ve ruhsat eklerine uygunluk kontrolleriyle ilişkilendirir. Buradan çıkarılacak sonuç, iskanın önemli bir kayıt olduğudur; bugünkü deprem performansı için ayrıca yapılacak incelemenin yerine geçtiği değildir.

Bina yaşının hangi tarihe dayandığını öğrenin

“On yıllık bina” denildiğinde ilk ruhsat tarihi mi, tamamlanma mı, iskan mı kastediliyor? Bu tarihler farklı olabilir. Daha yeni bir tadilat ruhsatı, bütün binanın o tarihte yeniden yapıldığını göstermez. Yaş bilgisini dayanak belgeyle birlikte kaydedin; kayıtlar uyuşmuyorsa farkı açıklatın.

Örneğin ilan 2012, satıcıdaki ruhsat 2009 tarihliyse birini gelişigüzel seçmeyin. Önce belgenin türünü ve tamamlanma kaydını araştırın. İzleyebileceğiniz adımlar bina yaşı nasıl öğrenilir rehberinde yer alıyor. Yapım yılı, mühendislik değerlendirmesine giren bilgilerden biridir; tek başına güvenlik kararı değildir.

Zemin ve konum bilgisinin sınırını bilin

“Mahallenin zemini iyi” veya “faya uzak” açıklamasını bina için güvence kabul etmeyin. Binaya ait zemin ve temel etüdünün bulunup bulunmadığını sorun. Haritada gördüğünüz bölgesel bilgi ile parselde yapılan araştırmanın aynı kapsamda olmadığını akılda tutun.

AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası açıklaması, tehlike haritasının risk haritası olmadığını belirtir. Haritadaki değerleri, belirli bir binanın hasar görmeyeceği sonucuna çevirmeyin. Yapının özellikleri ve yerel zemin koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Geçmiş hasar ve müdahaleleri sorun

Apartman yönetimine geçmiş deprem hasarı, güçlendirme, kapsamlı tadilat ve kullanım değişikliği olup olmadığını sorun. Varsa rapor, proje ve uygulama belgelerini isteyin. “Sadece dekorasyon yapıldı” gibi sözlü bir açıklama ile belgeli bir işlemi aynı kesinlikte kaydetmeyin.

Gördüğünüz çatlakları veya değişiklikleri kendi başınıza “önemsiz” ya da “kesin tehlikeli” diye sınıflandırmayın. Fotoğraf bir sorunun yerini anlatabilir; taşıyıcı sistem değerlendirmesinin yerini tutmaz. Deprem sonrası hasar veya acil tehlike söz konusuysa çevrimiçi ön rapor beklemeyin. Hasarlı binaya girmeyin ve yetkili birimlerin yönlendirmesine uyun. AFAD'ın deprem sonrası önerileri de hasarlı binalara girilmemesi gerektiğini vurgular.

Hangi incelemeye ihtiyaç duyduğunuzu netleştirin

Adres ve bina bilgileriyle yapılan ön değerlendirme, başlangıç bilgilerini düzenlemek ve inceleme ihtiyacını önceliklendirmek için kullanılabilir. Bina Deprem Raporum'un ön değerlendirmesi, yerinde deneyler ve hesaplar içeren detaylı deprem performans incelemesi veya resmî riskli yapı tespiti değildir.

ÇŞB'nin performans analizi açıklaması, proje ve saha bilgilerinin birlikte kullanılmasını anlatır. BDR Mühendislik ile detaylı inceleme ihtiyacını görüşürken çalışmanın kapsamını ve teslim edilecek raporu açıkça tanımlayın. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmî riskli yapı tespiti ise ayrı bir süreçtir; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bu tespitin lisanslı kuruluşlarca yapılacağını açıklar. Hizmet seçerken istenen raporun türünü teyit edin.

Karar öncesi kısa bilgi kontrolü

• Adres, parsel, blok ve bağımsız bölüm birbiriyle eşleşiyor mu?
• Ruhsat ve iskanın tarihi, kapsamı ve dayanağı belli mi?
• Bina yaşı bir belgeyle destekleniyor mu?
• Zemin etüdü ve onaylı projeler bulunabiliyor mu?
• Hasar, tadilat veya güçlendirme geçmişi açıklığa kavuştu mu?
• Eksik bilgiler ve uzman görüşü gerektiren konular yazılı mı?

İki evi karşılaştırırken her soruya “belge görüldü”, “yalnız sözlü bilgi var” veya “bilinmiyor” şeklinde not düşebilirsiniz. Eksik kaydı olumlu cevap gibi işaretlemeyin. Böylece hangi konunun satın alma kararından önce açıklanması gerektiğini daha kolay görürsünüz.

Sık sorulan sorular

DASK poliçesi binanın güvenli olduğunu gösterir mi?

Hayır. DASK'ın açıkladığı kapsam, belirli maddi zararların poliçe koşulları ve limitleri içinde karşılanmasıdır. Sigorta teminatı ile binanın mühendislik açısından değerlendirilmesi farklı işlerdir.

Yeni binada belge incelemesine gerek var mı?

Evet. Yeni olduğu bilgisi belgelerin hangi yapıya ait olduğunu, uygulamanın mevcut durumunu ve inceleme ihtiyacını kendiliğinden açıklamaz. Kontrolü yalnız yaşa göre sonlandırmayın.

Belgelerin bulunmaması binanın kesin güvensiz olduğu anlamına gelir mi?

Tek başına böyle bir hüküm vermez. Bilgi eksikliğini gösterir. İlgili idare ve mühendisle eksik kayıtların nasıl tamamlanabileceğini ve incelemenin nasıl yürütülebileceğini değerlendirin.

Ön değerlendirme raporunun kapsamını görün

Elinizdeki bina bilgileriyle nasıl bir başlangıç yapılabileceğini anlamak için örnek raporu inceleyin. Rapordaki bilgi ve sınırlamaları birlikte okuyun; sonucu satın alma onayı veya kesin bina güvenliği belgesi olarak kullanmayın.